La Législation malagasy permet aux citoyens d’accéder à l’appropriation d’un terrain de plusieurs manières: l’héritage, l’achat, la donation, la mise en valeur d’un terrain nu, la régularisation ou la prescription acquisitive pour une occupation de longue date sur un terrain déjà titré, ainsi que la demande d’acquisition (réquisition) d’un terrain domanial. Cette dernière figure parmi les opérations les plus demandées au niveau des circonscriptions domaniales, parallèlement aux transactions sur des terrains privés titrés. Les dispositions légales autorisent l’achat à l’Etat et l’immatriculation de ces terrains, même sans mise en valeur préalable. Le prix reste toutefois un paramètre d’après l’étude de l’Observatoire du foncier.

Par la Loi 2008 – 014, le Domaine privé de l’Etat (plus connu sous l’appellation de « terrain domanial ou tanim-panjakana ») comprend les terrains « vacants et sans maître », sur lesquels aucune mise en valeur ni occupation permanente n’est attestée, et les terrains titrés au nom de l’Etat. Pour la première catégorie, la législation permet de faire une demande d’acquisition, pourvu que le terrain ne fasse pas partie du domaine public qui ne peut pas faire l’objet d’appropriation. Pour la seconde catégorie, l’occupation de longue date et paisible pourrait faire l’objet d’une régularisation ou d’un achat si l’Etat l’autorise. A partir de 2005, la présomption de domanialité ne s’applique plus sur les terrains qui ne sont pas encore titrés ni cadastrés, mais ayant déjà fait l’objet d’occupation ou de mise en valeur. Ces terrains font partie de la propriété privée non titrée (PPNT) et ne peuvent plus être demandés pour l’immatriculation.

Terrains à vocation édilitaire et agricole

La fixation des prix des terrains du Domaine Privé de l’Etat tient en premier lieu compte de deux paramètres: la localisation du terrain (urbain, rural), et l’usage ou la vocation du terrain. Pour la seconde catégorie, on distingue les terrains à vocation édilitaire (pour la construction, usage touristique), à l’opposé des terrains agricoles ou à vocation de reboisement.

Les prix ont été fixés de manière à autoriser l’accès à toutes les classes sociales, tout en tenant compte de l’indice de prix à la consommation, des barèmes utilisés par les services d’enregistrement, et du manque à gagner de la caisse du Trésor public.

Les tarifs peuvent aussi être différents selon le niveau de vie du demandeur. Des prix minima seraient appliqués pour certaines couches vulnérables (petits paysans et citadins à faible revenu). L’Etat a d’ailleurs la latitude pour apprécier le taux à appliquer pour chaque demande  selon  la vocation et la nature du terrain, ainsi que la situation sociale du demandeur.

Zones à fort potentiel agricole et grands centres urbains

Pour les terrains ruraux, une tarification supérieure à 5.000 Ariary a été assignée aux zones à fort potentiel agricole, concernant les Régions Vakinankaratra, Itasy, Bongolava et une partie de l’Alaotra Mangoro. Cette disposition n’a toutefois pas été appliquée aux zones fertiles autour de Marovoay , évaluées entre 500-1000 Ar le mètre carré. Curieusement, les prix sont élevés dans des zones moins agricoles comme dans l’Anôsy et l’Atsimo – Andrefana (1.000 – 5.000 Ar/m2) alors que les cours dans les régions convoitées par les grands investisseurs sont plus bas (60-500 Ar/m2) : Régions Boeny, Sofia et Melaky.

Pour les centres urbains (Commune Urbaine de catégorie 1), Antananarivo affiche le prix le plus élevé, en moyenne autour de 100.000 Ar le mètre carré. Il est suivi par Nosy-Be, Sainte – Marie, Antsirabe et Toamasina, pour lesquelles le mètre carré coûte aux environs de 10.000 Ar.

A part l’achat, les terrains domaniaux peuvent être cédés sous forme de bail (ordinaire ou emphytéotique), surtout pour les investisseurs étrangers. La redevance locative payée annuellement est fixée à 10 % du prix de vente du terrain.

Nécessité de transparence, de révision et d’alignement des prix

Il y a lieu de signaler que les registres (argus, mercuriale) consignant les tarifs applicables aux transactions foncières sont différents au niveau des services domaniaux et des centres fiscaux. Souvent, ces tarifs ne sont pas portés à la connaissance des usagers, à l’origine de l’application de pénalités inattendues. Une initiative dans le sens de l’alignement des tarifs est en cours actuellement. Par ailleurs, il y a lieu de réviser à la hausse les prix et de les rapprocher des cours des transactions sur les terrains privés pour les terrains domaniaux à fort potentiel résidentiel, touristique (cas du littoral de Toliara) ou industriel. Ces zones font souvent l’objet de spéculations immobilières de la part d’agences ou de privés à l’issue desquelles les prix peuvent décupler une fois le terrain aménagé et titré. Cette plus – value bénéficie très rarement à l’Etat.

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